Historische BTW terugvragen bij vakantieverhuur
Wie een gemeubeld appartement of vakantiewoning op korte termijn verhuurt, is sinds 1 juli 2022 verplicht BTW-plichtig. In bepaalde gevallen kun je de historische BTW die je bij de aankoop betaalde gedeeltelijk terugvorderen via een bijzondere regularisatieprocedure.
In het kort
Wie een gemeubeld appartement of vakantiewoning op korte termijn (minder dan 3 maanden) verhuurt en daarbij minstens één bijkomende dienst aanbiedt (zoals linnengoed verzorgen), is since 1 juli 2022 verplicht BTW aan te rekenen. Die BTW-plicht opent ook het recht om de BTW die je vroeger op je aankopen betaalde — de zogenoemde historische BTW — gedeeltelijk terug te vorderen. Of dat lukt, hangt sterk af van hoe je het pand destijds hebt geboekt.
Wie is BTW-plichtig bij korte termijn verhuur?
Of je nu een particulier of een rechtspersoon bent: als je op korte termijn een gemeubeld appartement of vakantiewoning verhuurt, ben je in principe BTW-plichtig. Het aantal kamers speelt daarbij geen rol. Ook de kwalificatie van de huurinkomsten voor de personenbelasting (bijv. onroerend inkomen of beroepsinkomen) is voor de BTW-plicht van ondergeschikt belang.
BTW-plicht = recht op BTW-aftrek
Zodra je verplicht bent BTW aan te rekenen op je huurinkomsten, heb je als exploitant ook het recht om de BTW die je leveranciers jou aanrekenen — en die verband houdt met de verhuur — in aftrek te brengen. Voorwaarde: je beschikt over een correcte factuur op jouw naam.
Historische BTW: wat kun je terugvragen?
Bij de overgang naar BTW-plicht kun je via een bijzondere regularisatieprocedure de BTW terugvorderen die je in het verleden betaalde op:
- gewone goederen en diensten (aankopen die je nog in je bezit hebt en die bestemd zijn voor de verhuur), en
- bedrijfsmiddelen — zoals het gebouw zelf en de inboedel — voor zover de herzieningsperiode nog niet is verstreken.
Herzieningsperiodes
| Type bedrijfsmiddel | Herzieningsperiode |
|---|---|
| Gebouwen (onroerend goed) | 15 jaar |
| Andere bedrijfsmiddelen (inboedel, enz.) | 5 jaar |
Is de herzieningsperiode volledig verstreken, dan is terugvordering via deze weg niet meer mogelijk.
Bijzondere voorwaarde: opname in het bedrijfsvermogen
Een bedrijfsmiddel komt alleen in aanmerking voor historische BTW-recuperatie als het tot het bedrijfsvermogen van de exploitant-eigenaar behoort.
- Rechtspersoon (vennootschap): het actief staat automatisch in de balans van de vennootschap — geen probleem.
- Natuurlijk persoon (zelfstandige of particulier): je moet het bedrijfsmiddel bewust en aantoonbaar in je bedrijfsvermogen hebben opgenomen. Heb je dat nagelaten, dan is geen positieve regularisatie mogelijk — zelfs niet als de huurinkomsten nadien verplicht aan BTW zijn onderworpen.
Hoe toon je opname in het bedrijfsvermogen aan als natuurlijk persoon?
Wie een vereenvoudigde boekhouding voert, moet het bedrijfsmiddel voor de volledige waarde opnemen in:
- de jaarlijkse inventaris van bezittingen en schulden, én
- vak 83 van de BTW-aangifte met betrekking tot de periode van aankoop.
Twee praktijksituaties
Situatie A — Zelfstandige met btw-nummer en dubbele boekhouding
Een zelfstandige ondernemer koopt in 2023 een nieuwbouwappartement met BTW, met de bedoeling het als vakantieappartement te verhuren. Het appartement wordt volledig als vaste activa geboekt en opgenomen in vak 83 van de BTW-aangifte. Vanaf 1 juli 2024 verhuurt hij het appartement op korte termijn en voorziet hij linnengoed — waardoor de verhuur verplicht aan BTW wordt onderworpen.
Resultaat: de ondernemer kan 14/15 van de betaalde BTW op de aankoop van het appartement regulariseren (15-jarige herzieningsperiode, waarvan 1 jaar al verstreken is).
Had hij het appartement bij aankoop aan zijn privévermogen toegewezen, dan was geen positieve regularisatie mogelijk geweest.
Situatie B — Particulier zonder btw-nummer
Een particulier koopt op 2 januari 2022 een nieuwbouwappartement met BTW en verhuurt dit als vakantiewoning. Vanaf 1 juli 2022 zijn de huurinkomsten BTW-plichtig en vraagt hij een BTW-nummer aan.
Resultaat: hoewel er theoretisch recht op regularisatie bestaat, is het in de praktijk moeilijker aan te tonen dat het pand aan het bedrijfsvermogen was toegewezen — de particulier had bij aankoop immers geen BTW-nummer en voerde geen boekhouding. De administratie zal dit dossier kritisch bekijken.
Praktische tips
- Vraag je BTW-nummer aan vóór de eerste factuur aan je promotor of aannemer. Laat het BTW-nummer opnemen in de notariële akte en zorg dat het vermeld staat op alle facturen.
- Houd alle facturen van aankoop, verbouwing en inrichting bij — ook als je op dat moment nog niet BTW-plichtig was.
- Neem het pand correct op in je inventaris en BTW-aangifte (vak 83) zodat de toewijzing aan het bedrijfsvermogen aantoonbaar is.
- Een goede voorbereiding en dossieropbouw zijn cruciaal: doe dit voor de eerste verhuurperiode, niet achteraf.
