BTW-tarief bij werken in onroerende staat

In het kort

Doe je werken in onroerende staat (elektriciteit, schilderen, dakwerken, renovatie …)? Dan bepalen drie vragen het toepasselijke BTW-tarief: heeft de klant een actief BTW-nummer, gaat het om een woning, en is die woning ouder dan 10 jaar? Gebruik de beslissingsboom hieronder om snel het juiste tarief te bepalen.

Beslissingsboom: welk BTW-tarief geldt?

Stelregel: ga altijd eerst na of het gaat om werken in onroerende staat. Zo niet, val je buiten deze regeling en gelden andere regels.

Stap 1 — Werken in onroerende staat?

Werken in onroerende staat zijn werken waarbij je iets vastmaakt aan of integreert in een gebouw: elektrische installaties, schilderwerken, dakwerken, isolatie, rioleringswerken, enzovoort.

Geen werken in onroerende staat (→ andere BTW-regels van toepassing):

Loutere leveringen zonder installatie
Herstellingen van los materieel of machines
Verkoop van diversen
Commissies, keuringen

Stap 2 — Heeft de klant een actief BTW-nummer?

Situatie	Gevolg
Klant heeft een actief BTW-nummer	Ga naar Stap 3
Klant heeft geen BTW-nummer (particulier of vrijgestelde)	Ga naar Stap 4

Opgelet: niet elke BTW-plichtige klant geeft recht op verlegging. Zie de uitzonderingen bij Stap 3.

Stap 3 — BTW-verlegging (klant mét BTW-nummer)

Factureer zonder BTW en vermeld verplicht op de factuur: “btw verlegd”.

De klant voldoet de BTW zelf via zijn eigen BTW-aangifte (medecontractant-regel, art. 20 KB nr. 1 BTW).

Voorbeelden waarbij verlegging van toepassing is:

Alarm plaatsen in een café
Telefooninstallatie in een boekhoudkantoor
Bedrading in een winkel
Muurwerk voor een hoofdaannemer
Schoonmaken van een restaurant
Haag scheren op een parking

Uitzonderingen — verlegging geldt NIET bij deze klanten

Bij de volgende klanten factureer je mét BTW (21 % of 6 % naargelang de situatie), ook al hebben ze een BTW-nummer:

Verzekeringsagenten
Openbare instanties
Syndici
Bank-agentschappen
Medische beroepen
Kleine ondernemingen (vrijgesteld o.b.v. art. 56 §2 WBTW)

Tip: bij twijfel over het statuut van de klant, vraag een kopie van zijn BTW-attest op.

Stap 4 — Klant zonder BTW-nummer: woning of niet?

Geen woning → 21 % BTW

De volgende gebouwen zijn geen woning voor deze regeling:

Tuin, parking (als zelfstandig geheel)
Winkel, kantoor, loods
Serre, zwembad, pagode (als zelfstandig deel)

Voorbeelden 21 %:

Leveren van een wasmachine (zonder installatie)
“Doe het zelf”-advies
Computerherstelling
Ketelonderhoud in een winkel van een verhuurder
Oprit bij een woning korter dan 6 jaar oud
Aanbouw die de bewoonbare oppervlakte meer dan verdubbelt
Ombouwen van een woning tot kantoor
Deur plaatsen in een dokterspraktijk

Woning → ga naar Stap 5

Stap 5 — Werken hoofdzakelijk aan het privédeel?

De 6 %-regeling geldt enkel als de werken hoofdzakelijk betrekking hebben op het privédeel van de woning. Gemengd gebruik (bv. deels kantoor) kan de toepassing uitsluiten.

Ja, hoofdzakelijk privé → ga naar Stap 6
Nee (bv. professioneel deel is dominant) → 21 % BTW

Stap 6 — Woning ouder dan 10 jaar?

Ouderdom woning	BTW-tarief
Woning minstens 10 jaar oud	6 %
Woning jonger dan 10 jaar	21 %

De ouderdom wordt berekend vanaf de eerste ingebruikneming van de woning.

Verplichte vermelding op de factuur bij 6 %: De factuur moet de verklaring bevatten dat de woning minstens 10 jaar oud is en hoofdzakelijk als privéwoning wordt gebruikt. Zonder die vermelding is het 6 %-tarief niet toepasbaar.

Voorbeelden 6 %:

Renovatiewerken met hulp van de eigenaar
Totale renovatie (geen uitbreiding)
Schilderen van een slaapkamer
Nieuw dak plaatsen
Nieuwe garagepoort
Keukenrenovatie

Let op — schoonmaken en tuinonderhoud: Tuinonderhoud en schoonmaakwerken vallen zelden onder de 6 %-regeling. Controleer per geval of het gaat om echte werken in onroerende staat.

Overzichtstabel

Situatie	Tarief
Klant met actief BTW-nummer (en geen uitzondering)	BTW verlegd — factuur zonder BTW, vermelding “btw verlegd”
Klant met BTW-nummer maar behoort tot de uitzonderingsgroep	21 % of 6 % naargelang woning/ouderdom
Geen woning (parking, kantoor, winkel …)	21 %
Woning, ouder dan 10 jaar, hoofdzakelijk privé	6 %
Woning, jonger dan 10 jaar	21 %

Wettelijke basis

Art. 19 §2 en 20 KB nr. 1 BTW
Art. 1bis KB nr. 20 BTW
Art. 56 §2 WBTW
Tabel A, rubriek XXXVIII KB nr. 20 BTW

De toepassing kan in de praktijk complexer zijn. Twijfel over het correcte tarief? Vraag advies.